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未来十年如何投资中国房地产

2018-06-03 来源:北海搜房网 浏览量:174 分享到

2018年6月1日,深圳瑞诚策划发起人王大国先生,在新余“水北商会”向与会的近百位开发商做了题为《未来十年如何投资中国房地产》的主题演讲。

在我国,按照国务院制定的《国家人口发展规划(2016-2030年)》,我们的常驻人口城镇化率会在2030年达到70%。

自从2017年9月30日,最高决策层按下了调控按钮,之后各地的调控政策便频繁加码,一轮紧过一轮。

目前,全国楼市已进入了“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商)时代,这时的房地产究竟发生了什么变化?

本文将从宏观和微观的角度进行阐述。

一、逃不开的周期

纵观全球,各行各业都有一个逃不开的周期规律,它不以人的意志为转移,客观存在。

在所有的经济周期规律中,房地产周期称为“周期之母”。

以美国为例,它的四次房地产长周期,都受宏观经济、大的经济形势影响,分别发生在一战、二战、石油危机和2008年的次贷危机。

在我国,按照国务院制定的《国家人口发展规划(2016-2030年)》,我们的常驻人口城镇化率会在2030年达到70%。

如何理解?可以参考纳瑟姆曲线(如下图)

曲线表明,世界城镇化发展都会经过这种类似正弦波曲线的上升过程。每个国家城镇化都要经过三个阶段,中国也不会例外。

第一阶段(1978-1998年)

这20年是我国房地产的初始阶段,经济势头较为缓慢,尚处于农业社会。城镇化率从农业化的18%-30%,每年以0.5%-0.6%的缓慢速度增长。

第二阶段(1998-2022年)

第二阶段是城镇化加速度的阶段。从1998年,朱镕基启动住房改革,实行房地产完全市场化,人口迅速往大城市聚集,城镇化率截止到2017年底,已从30%达到了58.52%,每年城镇化率以1.2-1.3%的加速度增长,最高的一年达到1.61%的增速。

加速度预计哪一年结束呢?预计2024年,达到65%。

为什么是2024年?为什么城镇化率到65%是个天花板呢?

因为人口总量和城镇化率之比不支持向上发展了。根据统计局发布的数据,2017年中国总人口(不含港澳台)有13.9亿,每年净增人口在700-800万,预计到2022年达到人口的峰值14.2亿,到2023年人口拐点出现,将每年逐减30-50万人,人口呈逐年下降趋势,生活在农村和偏远地区的40、50、60后人口大于4.5亿。人口拐点和城镇化率拐点就是房地产行业的拐点。

第三阶段:后城市化阶段

在这个阶段,经济发展势头再次趋于平缓的成熟阶段,这时,国家基本从以农业社会为主转型升级到以城市化消费为主的社会,进入了后城市化阶段,城镇化水平从65%提高到75%,减速发展。

二、逃不开的趋势

1)房价逃不开的政策趋势

像逃不开的经济周期一样,在地产圈,也有谈论地产逃不开的二任,任泽平和任志强。

任泽平的观点是:长期看人口,中期看土地,短期看金融。

任志强的观点是:长期看政策,中期看政策,短期看政策。

在国家调控收紧时,不少经济学家都看过空,只有任志强一直唱多,坚持房价上涨论,在2004年、2008年、2014年明确鼓励大家抓紧时间买房,三次都迎来了楼市的大涨。就目前来看,也只有任志强一人说对了,随着任志强二十年如一日的唱多,大家也给他的毒舌赠予了一个昵称:任大炮。

任泽平的观点偏学院派,任志强的观点则更为直接,因为无论人口、土地还是金融,都关联着逃不开的政策。像政府计划土地的供应,政府审批房价,政府控制网签的数据,政治决定着利率和税收等,正说明房价逃不开政策。

国家逃不开的房地产

也许你会问,等中国完成第二阶段,加速度的发展后,房地产是不是就没有发展了?

不会,房地产即使缓慢发展,它的量依然很庞大。

1)住宅交易量大

如果说在2024年前,按总人口的1个点计算进城人数,有1400万人,加改善、拆迁、棚改,住宅成交量至少13亿平米。

那么在2024年后呢,人口减一半,700多万人进城,加改善和旧改,住宅成交量也会有7亿平米,这个量还是很大。

2)行业从业人员庞大

作为与房地产直接相关的建筑行业,从业人员有4010万人口。

与房地产间接从业人员接近2000万人。

与房地产关联产业从业人员也有3000-4000万人。

直接间接从业接近1亿的人口,房地产行业就业人员庞大到国家不得不爱恨交加。

3)中国房地产周期长

中国房地产周期将会超过美国24年的最长周期,预计会有近30年。

这是由人口基数和低城镇化率共同决定的,中国人口基数远超美国,并且中国是从农业化18%开始的城镇化率进程,远低于美国城镇化率开始的进程,注定中国的房地产周期会长于美国。

中国的房地产大周期要结束时分为三个阶段,第一个阶段预计在2024年,四线五线及县城完成城镇化,房价开始见顶向下;第二个阶段预计在2028年,强二线以及省会城市,完成城市化,人口趋于稳定,房价开始见顶向下;第三个阶段是都市圈,人口的持续流入,还会发展5到10年。过程中会有半年、一年的回调,但不影响大周期趋势。

三、哪个城市最值得投资?

一般城市的房地产市场,要看这个城市的城镇化率、城市总人口、城市年去化量、城市存量、在建量和预售量、土地存量、人口净流入量等指标。

但除了参考这些指标外,还要考虑在房地产周期的拐点时,仍能有涨幅的城市。

问:什么时候是房地产周期的拐点?

答:人口和城市化率达到平衡,65%的城市家庭都拥有1.1套房时。

到那时,可能50个城市房价会出现下跌,进行盘整。但有30个城市,像省会城市、都市圈仍会缓慢上升。

为什么呢?因为有人口、经济、科技、GDP在背后支撑。房价高低的本质,是由所有资源聚集的程度和多寡决定的。

这就要说到投资房产中逃不开的“都市圈”概念了。

都市圈是指在城市群中出现的以大城市为核心,高度密集,人口规模巨大,是一个国家和地区经济最活跃、最重要区域。

这些都市圈支撑房价的背后,是人对于资源的争夺。每个人都是理性的个体,他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的城市。都市圈就业岗位多、创业机会多,足够吸引人才,城市聚焦效应强,带动城市的经济繁荣,而且更是关系到中国经济发展全局,具有不可替代的聚集正面效应,这正与“长期看人口”相吻合。中国的都市圈可以参考日本三大都市圈和美国的十大都市圈。

中国目前已经显现出几大都市圈雏形,可以为楼市投资作参考。

1)粤港澳大湾区:香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州。

2)长三角都市圈:上海、杭州、南京、苏州、无锡、扬州、南通、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、滁州、芜湖、马鞍山等城市。

3)京津冀都市圈:北京、天津、石家庄、唐山、廊坊、保定、沧州、雄安等城市。

4)成渝都市圈:成都、重庆、资阳、内江等城市。

5)郑州都市圈

6)武汉都市圈

房价高的背后是资金流、人流和产业流。而人才、资金、政策都会全部倾斜都市圈。

四、置业关键词

1)买政治:

买政府所在地,四套班子,各大局机关旁,政府把学校、医院等公共设施全部搬过去,说明是在制造一个新的行政中心新区。

2)买经济:

如金融机构、保险公司、银行旁。

3)买文化:

如图书馆、电影院、学校、文化艺术中心旁。

4)买体育:

如奥体中心、政府配建的全民健身中心旁。

5)买交通:

买汽车站、公交站、高铁、地铁旁的住宅,甚至几横几纵的路网核心,交通便捷。

6)买卫生:

如医院旁、妇幼保健院旁。尤其对于小孩和老人来说,医疗资源特别重要。

7)买环境:

买临湖、临山、广场、公园旁。

8)买中心:

买省会城市,买城市最中心的地段,买经济繁华的中心。

9)买全国:

如海南、北海、桂林、西双版纳、湛江、阳江等城市。越出政策的地方房价越长,政策越严厉的地方房价越长得快。

置业关键词一定要叠加,买房时关键词越多越好,投资置业的房产所处位置有三个以上关键词,购买无忧。

房价究竟能涨多少?日本东京1990年房地产崩盘时,一套房子价值2000-3000万美元,今天仍然一套房子价值500-800万美元。中国的北京、上海、深圳房价,你自己想!但千万不要无知的说房子多了去,什么小夫妻俩会有六套房,人口总量一定,房屋总量一定,不到城市化率结束拐点时,哪来多余的房子?经济的问题最终是债务问题,为什么要买房?你懂的!最后用马光远的一句话来结束:中国城市化和人口拐点不结束的时候,你任何时候回头看,房价都是低的。


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